Valdība izskatīšanai virza jauno Dzīvojamo telpu īres likumprojektu. Lasot paredzētās izmaiņas, ir skaidri redzams, ka likums ir par labu īrniekiem un rodas jautājumi par vairākām juridiskām niansēm.

Pirmkārt, jaunas likums paredz, ka īres līgumi obligāti būs jāreģistrē zemesgrāmatā un valsts nodeva par reģistrāciju nebūs jāmaksā. Taču, reģistrācijai ir nepieciešams sagatavot nostiprinājuma lūgumu. To var sagatavot izīrētājs pats – par velti, vai nu var doties pie notāra, kas izmaksā ap 90 eiro. Tātad, būsim reāli, reti kurš pats spēs sagatavot pareizi noformētu nostiprinājuma līgumu zemesgrāmatai un vairums cilvēku pat to nemēģinās, bet izmantos notāru vai juristu palīdzību. Tātad, kurš par to maksās – īrnieks vai izīrētājs? Un vai īrnieks par to spēs samaksāt, jo bieži vien ir problēmas pat ar drošības naudas iemaksu.

Otrkārt, izmaiņas paredz, ka gadījumos, ja īrnieks nemaksā īri, izīrētājs var vērsties zemesgrāmatu tiesā un prasīt piedziņu bezstrīdus izpildes kārtībā, kas aizņem vismaz mēnesi – nav vajadzīgs vērsties tiesā un gadiem tiesāties. Taču pašu piedziņu veic tiesu izpildītāji un viņi par lietas uzsākšanu prasa komisiju. Beigās sanāk: ja no īrnieka nav ko piedzīt, izīrētājs ir tikai papildus zaudējis naudu.

Treškārt – kā šos reģistrētos īres līgumus varēs dzēst no zemesgrāmatas? Vai tas notiks automātiski, kad īres līguma termiņš būs beidzies, vai atkal kopā ar īrnieku būs jāiet pie notāra un jāmaksā par nostiprinājuma lūguma sagatavošanu dzēšanai? Kas notiek, ja īrnieks aizmūk no dzīvokļa, no tā nav ko piedzīt un zemesgrāmatā stāv atzīme par īres līgumu, kas ir spēkā vēl vairākus gadus? Vai tad izīrētājs citam to dzīvokli nevarēs izīrēt? Un vai mēnešiem ilgi būs jāgaida tiesas lēmums par īres līguma anulēšanu? Šobrīd pieejamajā informācijā par likuma grozījumiem, es par to visu neatrodu ne vārda.

Mani fascinē, ka jaunais likums paredz: ja īrnieks nepārkāpj īres līgumu un maksā īri, izīrētājs to vienpusēji nevarēs lauzt, taču īrnieks to varēs lauzt jebkurā laikā. 

Un vispār – ko par to visu teiks bankas? Kā zināms, daudzi dzīvokļi ir ieķīlāti bankās un uz tiem zemesgrāmatās ir reģistrētas hipotēkas. Principā sanāk, ka bez bankas piekrišanas, izīrētājs īres līgumu nevarēs reģistrēt zemesgrāmatā. Šobrīd prakse ir tāda, ka bankas neļauj nekādus apgrūtinājumus reģistrēt zemesgrāmatā, ja dzīvoklis ir ieķīlāts. Un, ja izīrētājs savu izīrēto dzīvokli gribēs ieķīlāt bankā, lai saņemtu kredītu kādām savām vajadzībām, vai banka ņems tādu īpašumu, kas apgrūtināts ar īres līgumu par ķīlu? Šobrīd neņem. 

Kam tas ir izdevīgi? Bieži ir dzirdēts par izīrētājiem, kas sola ilgstoši izīrēt dzīvokli, bet pēc kāda laika izlemj to pārdot vai tas pēkšņi ir vajadzīgs kādam radiniekam. Bet vēl biežāk ir dzirdēts par negodprātīgiem īrniekiem, kas bojā dzīvokli, nemaksā īri un aizmūk atstājot komunālo parādus. Vai arī sola dzīvokli gadu īrēt, bet pēc diviem mēnešiem paziņo, ka ir atraduši labāku variantu.

Iepazīstoties ar paredzētajiem likuma grozījumiem, ir skaidri redzams, ka lieli ieguvēji ir īrnieki, taču izīrētāji savā ziņā tiek padarīti par ķīlniekiem, jo viņu īpašumi tiek apgrūtināti un tiek radītas dažādas papildus izmaksas, kas saistītas ar īres līgumu reģistrāciju un vēlāku reģistrācijas dzēšanu zemesgrāmatā.

Vai ir godīga situācija, ka izīrētājs īres līguma darbības laikā neko nevar darīt ar savu īpašumu – ne pārdot, ne ieķīlāt bankā un arī ne uzteikt īres līgumu, ja īrnieks bojā dzīvokli vai traucē dzīvot kaimiņiem. Jo īres līgumos jau parasti paredz, ka īrnieks nedrīkst pasliktināt dzīvokļa stāvokli utt., taču, ja uz tā pamata izīrētājs vēlēsies lauzt līgumu, bet īrnieks to nelauzīs, izīrētājam tik un tā nāksies prasīt līguma laušanu vēršoties tiesā, jo to pāridarījumu ir salīdzinoši grūti pierādīt. Un ja nu izīrētājam pēkšņi savajadzēsies lielu naudu veselībai, kādai steidzamai operācijai, bet īpašumu pārdot nevar, jo tas ir izīrēts. Vai netiek pārkāptas cilvēktiesības?

Saskaņā ar likuma grozījumiem, īrnieks ir salīdzinoši brīvs – tas jebkurā laikā var lauzt īres līgumu vai pamukt un atstāt izīrētāju ar zemesgrāmatā apgrūtinātu īpašumu, un praksē bieži no īrniekiem nav ko piedzīt. Vai nebūtu godīgi, ka, ja īre gadu vai divus, tad arī tieši tik ilgi īrē un arī īrnieks nevar līgumu lauzt? Kāpēc izīrētājam nekas dzīvē nevar mainīties, bet īrniekam var?

Ir skaidrs, ka likumdošana šajos jautājumos nav sakārtota, taču rodas sajūta, ka valdība ar šiem likuma grozījumiem vēlas nošaut divus zaķus ar vienu šāvienu.

Pats pamats visam būtu sakārtot dzīvojamās telpas īres likumu, kas paredzētu drošāku un stabilāku dzīvi gan īrniekam gan izīrētājam.  Bet otrkārt, piespiest visiem izīrētājiem maksāt ienākuma nodokļus, no īres. Un tāpēc vēlas ieviest šo īres līgumu reģistrāciju zemesgrāmatā, jo tad viss būtu pārskatāmi, kas ko izīrē un par cik, un cik no viņa pienākas. Taču te arī sākas problēmas, jo izīrētāji tiek padarīti par īres līgumu ķīlniekiem.

Uzskatu, ka, ja īres līgumu reģistrācija ir jāveic zemesgrāmatā, tad tai ir jānotiek daudz vienkāršāk, bez nostiprinājuma lūguma, vienkārši iesniedzot vai iesūtot īres līgumu zemesgrāmatā, apmēram tā, kā to šobrīd var izdarīt reģistrējot īres līgumu Valsts ieņēmumu dienestā. Būtu praktiski tās visas reģistrācijas apvienot vienā reģistrācijā – automātiski Valsts ieņēmumu dienestā un zemesgrāmatā. Un tik pat vienkārši to jāvar arī anulēt. 

Kaspars Pūris, “Amber Real Estate” īpašnieks