Eksperti vērtē: nav tik slikti, kā izskatās

Kurš gan, staigājot pa Liepāju, nav ievērojis, ka tagad gandrīz vai katru otro māju rotā uzraksti “Pārdod” vai “Izīrē”. Par tukšo biroja telpu bagātīgo piedāvājumu liecina izliktie pārdošanas un izīrēšanas piedāvājumi ēku logos, pie to fasādēm. Kaut arī joprojām nav piepildīti ne restaurētie vēsturiskie, ne tikko kā uzbūvētie lepnie biroju nami, tomēr klāt rodas arvien jauni. Tāpat telpas atbrīvojas, kur iepriekš bijis kāds mazs veikaliņš vai kafejnīca, tā kā liela daļa nelielo uzņēmumu šajā ekonomiskās lejupslīdes laikā nespēj izdzīvot un bankrotē.

Arī potenciālajiem dzīvokļu pircējiem un īrniekiem atliek vien pārlūkot sludinājumus avīzēs, kā arī atvērt interneta portālu sludinājumu sadaļas, un tur var atrast bagātīgu piedāvājumu visām gaumēm. Tieši tāpēc cenas īpašumiem krīt, tomēr arī šajā situācijā pircējus atrast nav viegli – daļa nogaida un cer, ka cenas pazemināsies vēl vairāk, bet vairumam iedzīvotāju, ja arī tie gribētu izmantot šā brīža piedāvājumu, tam vienkārši nav finanšu. Ir pilnīgi skaidrs, ka pašlaik Liepājas nekustamo īpašumu tirgū, tāpat kā visā Latvijā, ir iestājies pieklusums, pesimistiskāk noskaņotie pat teiktu – pamirums, bet optimistiskākie joprojām saskata izaugsmes iespējas.

Kad citādāk nevar

Pētot situāciju, redakcija pārskatīja sludinājumus un sazinājās ar vienu otru dzīvokļa pārdevēju, interesējoties, kas uz to mudinājis un kādu ieguvumu viņš cer gūt. Paradoksāli, bet no vairuma atbilžu varēja secināt, ka cilvēki nesapņo par peļņu un viņus vadījusi tikai vēlme atbrīvoties no pārlieku dārgā īpašuma, lai turpmāk varētu dzīvot pieticīgāk un taupīt līdzekļus.

Piemēram, jaunais vīrietis vārdā Vitauts cenšoties pārdot savu privatizēto divistabu dzīvokli Ezerkrastā, jo baidoties, ka šoziem apkures sadārdzināšanās dēļ, ģimenei vairs nebūs pa spēkam nokārtot visus komunālos maksājumus. Divu bērnu ģimenītei esot iespēja pārcelties uz vectēva mājām Liepājas pievārtē, tāpēc pieņemts lēmums pamest pilsētu un doties uz laukiem. Varēs palīdzēt vectēvam un kopīgi apsaimniekot senču īpašumu, dārzā izaudzēt ekoloģiski tīrus dārzeņus un augļus pārtikai, kas nāks tikai par labu abiem augošajiem bērneļiem, bet pats galvenais – ģimeni nenomocīs smagais komunālo maksājumu slogs, ar kuru tā vairs netiek galā. “Jau pagājušajā ziemā par komunālajiem pakalpojumiem maksājām ap 100 latu mēnesī, bet šoziem būs vēl krietni vairāk. Tas mums nav pa spēkam,” saka Vitauts. Tā kā sieva ir dekrētā un mājās auklē mazāko no atvasēm, ienākumu ģimenei ir tikai tik, cik nopelna celtniecībā nodarbinātais vīrs, kurš turklāt raujas haltūrās gan vēlu vakaros, gan brīvdienās plus vēl niecīgais bērnu kopšanas pabalsts māmiņai.

Dzīvokli gan ģimene mēģinot pārdot kopš vasaras sākuma, bija gribējuši saņemt 24 tūkstošus latu, ko varētu izmantot vectēva mājas remontam un paplašināšanai, tomēr pircēji nerodas un izskatās, ka jānolaiž cena un jāsāk arī ātri vien meklēt īrnieks, kas varētu pavadīt pārdodamajā dzīvoklī šo ziemu, vismaz nomaksājot komunālos rēķinus.

Bet kundze gados Anna Fjodorova, kas kopš vīra nāves palikusi viena labiekārtotā divistabu dzīvoklī “Laumas” rajonā, neslēpa, ka dzīvokļa pārdošana viņai ir gluži vai izdzīvošanas jautājums. Žēl gan esot un asaras līst, jo kopā ar vīru te viss mūžs aizvadīts, ir tik daudz atmiņu, tomēr citādāk nevarot. Vai nu viņa tiek vaļā no dārgā dzīvokļa, kura apsaimniekošanai nepietiek pat ar visu pensiju, vai arī jāiet uz ielas ubagot. Sieviete gribētu pārdot dzīvokli par kādiem 20 tūkstošiem latu, tad sanāktu gan summiņa, ko atstāt meitai, kas dzīvo Rīgā, gan atliktu, kā pati saka, viņas ceļam uz mūža mājām, kad tas brīdis pienāks. Dzīvokli kundze mēģina pārdot bez mākleru starpniecības, bet pašlaik jau sākot zaudēt cerības. Iespējams, būšot tomēr jāvēršas kādā nekustamo īpašumu tirgošanas kantorī, jo, samaksājot procentus, vismaz ir cerība, ka izdosies pārdot.

Kur viņa domā dzīvot pēc tam? Kundze esot noskatījusi mazu vienistabas dzīvoklīti ar daļējām ērtībām kādā privātmājā, kura īpašnieki ir viņas meitas paziņas. Turklāt sieviete piekritusi pa dienu pieskatīt ģimenes atvases, lai tās, pārnākot no skolas, paēstu, mācītos un nedauzītos apkārt. Šis pienākums, par kuru tiks arī saņemta samaksa, viņai atvieglos norēķināšanos par īri. “Bet, ja nebūtu pazīšanās, tad gan es nezinātu, kur palikt,” atzīst A.Fjodorova.

Tirgus paradoksi

Cenas nekustamo īpašumu tirgū Liepājā neapšaubāmi ir kritušās, tā atzīst vairums “Kurzemes Vārda” aptaujāto ekspertu. Piemēram, pēc firmas “Latio” nekustamo īpašumu eksperšu Kristīnes Kleinas un Lanas Kuzņecovas vērtējuma, mūsu pilsētas dzīvokļu tirgū no gada sākuma līdz vasaras beigām cenas ir nokritušas par 10–15 procentiem, taču pēdējā laikā tās esot sākušas stabilizēties. Skaidrojums: cenas sākot sasniegt pirktspējas līmeni. Arī firmas “Arco Real Estate” Liepājas filiāles vadītājs Miervaldis Ķikuts norāda uz cenu samazināšanos, kuras temps augustā turklāt kļuvis straujāks. Tas gan esot izskaidrojams arī ar to, ka vasarā cenas nekustamiem īpašumiem vienmēr nedaudz krītot.

Pašlaik visdārgākie dzīvokļi joprojām ir pilsētas centrā un Dienvidrietumu rajonā. Piemēram, labiekārtots divistabu dzīvoklis centrā maksā no 22 tūkstošiem līdz 29 tūkstošiem latu, līdzvērtīgs dzīvoklis Dienvidrietumu rajonā – no 22 tūkstošiem līdz 26 tūkstošiem latu. Lētākie dzīvokļi tiek piedāvāti pilsētas ziemeļu daļā: divistabu dzīvoklis Karostā vai Zaļajā birzī – no 12 tūkstošiem līdz 17 tūkstošiem latu. Par privātmājām centrā tiek prasīts 800 līdz 1200 latu kvadrātmetrā, Dienvidrietumu rajonā – 700 līdz 1200 latu kvadrātmetrā, Zaļajā birzī – 400 līdz 700 latu kvadrātmetrā.

Nevar noliegt, ka cenas joprojām izskatās visai uzskrūvētas, kaut arī tirgū it kā sācies pieklusums. Nemaz nerunājot par dzīvokļiem, ko piedāvā pirkt jaunajos daudzdzīvokļu namu projektos Ezerkrastā, Dienvidrietumu mikrorajonā un citur. Cilvēki izpētījuši, ka vienā otrā projektā dzīvoklis tiek pārdots par summu, kuras pietiktu nelielas privātmājas iegādei, tāpēc nav brīnums, ka daudzi dzīvokļi jaunajos projektos joprojām ir tukši. Tāpat pircēju pārbagātība nav vērojama privātmāju ciematiņos, tur joprojām izmisīgi gaida pircējus, kas vēlētos iegādāties šīs mājiņas.

Bet pircēji nesteidzas un, iespējams, gaida cenu kritumu. Tāpēc gan virkne ciematu pilsētas pievārtē stāv rēgaini tukši, gan lepnā vientulībā slejas jaunuzceltās daudzdzīvokļu mājas arī pašā Liepājā.

Visplašākais piedāvājums pilsētā, šķiet, pašlaik ir biroja ēku ziņā. Ir jau daudz birojiem sagatavotu telpu, kas gaida savus izmantotājus, bet rodas vēl un vēl. Tikmēr biroju nomas segmentā arvien turpinās pieprasījuma mazināšanās, kas, pēc ekspertu domām, ir saistīta ar uzņēmēju nevēlēšanos riskēt un uzsākt jaunu vai paplašināt līdzšinējo biznesu.

Zemesgrāmatā mazāk darījumu

Par lejupslīdi nekustamā īpašuma tirgus darījumos signalizē arī Liepājas Zemesgrāmatu nodaļas statistika. Darījumu kopskaits visaugstākais bijis 2006.gadā. Pērn tas bijis nedaudz zemāks, bet šogad aktivitāte ir tik zema, ka to jau var saukt par kritumu. Pērn Liepājas Zemesgrāmatu nodaļā astoņos mēnešos reģistrēti vairāk nekā 14 tūkstoši darījumu, bet šogad – tikai 9,6 tūkstoši darījumu. Tomēr arī nevar teikt, ka tirgus apstājies pavisam. Pēc Tieslietu ministrijas Zemesgrāmatu departamenta direktora Edvīna Balševica domām, Liepāja uz Latvijas fona vēl izskatās diezgan aktīva un samērā labi.

“Pazudis uzpircēju tirgus, tagad nekustamos īpašumus pērk, ja tos patiešām vajag lietot, un pārdod nevajadzīgo. Kopumā Latvijā nozare ir atslābusi,” vērtē E.Balševics. Tikai daļēji aktīvo īpašumu piedāvājumu viņš skaidro arī ar to, ka vienai daļai īpašnieku smeļas ūdens mutē. “Latvijā ir ļoti daudz cilvēku, kas pārtiek tikai no mēneša algas, dzīvo no rokas mutē, un, ja piepeši šie ienākumi zūd, tad viņi nav spējīgi pildīt kredītsaistības. Viņu kredītrisks ir ļoti augsts. Taču kopumā Latvijā vēl ir ļoti maz ieķīlāto īpašumu uz visu īpašumu kopskaitu – daudz mazāk nekā citās Eiropas valstīs,” sacīja E.Balševics.

Viens no nozīmīgākajiem tirgus rādītājiem ir reģistrēto pirkuma līgumu skaits. “Tie ir standarta zemes pirkšanas un pārdošanas gadījumi,” skaidro E.Balševics. Pēdējos desmit gados visaugstākais to skaits Liepājas Zemesgrāmatu nodaļā bija 2006.gadā, kad reģistrēts 3481 pirkuma līgums, nedaudz mazāk 2005.gadā, bet pērn jau ievērojami mazāk – 2854. Šā gada astoņos mēnešos reģistrēti 1350 pirkuma līgumi, tas ir mazāk nekā pērn šajā laikā. Šogad mēnesī reģistrēti 150 līdz 200 līgumi.

Otrs nozīmīgs rādītājs – reģistrētie  ķīlas līgumi. Tie rāda, ka cilvēki ņēmuši kredītus, un īpašums izmantots par ķīlu. Šis rādītājs arī rāda lejupslīdi. 2006.gadā reģistrēti 4945 ķīlas līgumi, pērn – 4034 ķīlas līgumi, šogad 8 mēnešos – mazāk nekā pērn šajā laikā – 1792 līgumi. E.Balševics piebilst, ka kritums šajā rādītājā liecina arī par banku politiku – kreditēšanās bums ir samazinājies. “Bankas stingrāk skatās līdzi, cilvēki saka, tagad kredītus iegūt ir ļoti grūti,” uzskata E.Balševics. Mazāk nekā agrāk reģistrēti ķīlas grozījumi. Šie darījumi, visticamāk, vairāk nepieciešami, ja īpašniekam vajag pārkreditēties un pagarināt kredīta termiņu, un no tā secināms, ka kredītņēmējiem lielākoties tas nav nepieciešams. 

Mazāk nekā pērn šajā laikā šogad astoņos mēnešos Liepājā reģistrēti gadījumi, kad zeme iegūta īpašumā par samaksu – visticamāk, tie ir agrāk nomāti, bet tagad izpirkti zemes gabali. Šajā gadsimtā visaktīvāk zeme pirkta 2001.gadā.

Daudz mazāk iegūti īpašumi privatizācijas ceļā. Pērn astoņos mēnešos reģistrēti 525 šādi darījumi, šogad – tikai 96. Pērn šajā laikā Zemesgrāmatā reģistrēti 1568 dzīvokļi, šogad – tikai 414. Taču šie rādītāji atkarīgi arī no tā, cik aktīvi kurā brīdī īpašumi nodoti privatizācijai.

Labs nāk ar gaidīšanu…

Tomēr, vērtējot perspektīvu, eksperti vairumā ir optimistiski noskaņoti, uzskatot: lai arī vieniem pašreizējā tirgus situācija nozīmē grūtības, bet citiem tas ir sākums jauniem ieguldījumiem. Tādējādi tirgū ienāk jauna tipa investori – tā sauktie krītošā tirgus investori, kuri vēlas iepirkt vērtīgus nekustamos īpašumus par pazeminātām cenām. Un viņi tikai gaida īsto brīdi, kurš vēl neesot pienācis. Esot jāpagaida vēl lielāks cenu kritums. Tiek prognozēts, ka krīze nekustamo īpašumu tirgū nebūs ilga un gan jau cenas atkal kāps. Tātad līdz ko īpašumu cenas būs sasniegušas zemāko līmeni, sāksies darījumi, un tirgus atdzīvosies. Ieguvēji būs tie, kas varēs piedāvāt tirgū jaunas telpas pirmie.

Neparedzēja tādu klusumu

Liepājas pašvaldībai šogad izsolē izdevies pārdot tikai trīs dzīvokļus un nelielas neapdzīvojamās telpas par niecīgām summām – tā iegūti 9070 latu. Vienu no šiem dzīvokļiem izdevies pārdot tikai ceturtajā izsolē. Augustā neizdevās pārdot trīs lielākus īpašumus – ne Liepu ielā 9, ne Kūrmājas prospektā 20, ne Dzelzceļnieku ielā 1. Kopā par ēkām un par zemi šajos objektos pašvaldība bija plānojusi iegūt gandrīz miljonu latu, spriežot pēc sākumcenām. Taču pat uz īpašumiem ekskluzīvajā parka rajonā atkārtotā izsolē nav pieteicies neviens īpašnieks.

“Tirgus ir stāvošs, nogaidīšanas stadijā. Uzņēmēji gaida, uz kuru pusi ies cenas, vai vēl kritīsies,” situāciju vērtē Liepājas domes Nekustamā īpašuma pārvaldes vadītājs Mārtiņš Tīdens. “Darījumi tagad notiek vairāk ar dzīvokļiem, bet par cita veida īpašumiem interese ir daudz mazāka. Lielāki īpašumi prasa arī lielākas investīcijas – tātad jāplāno nauda gan īpašuma iegādei, gan tā sakārtošanai. Acīmredzot uzņēmēji nejūtas tik droši, lai to darītu.”

Liepu ielas īpašums pirmoreiz izsolē tika piedāvāts pērnvasar. “Tad, kad pašvaldība pieņēma lēmumu to pārdot, tas bija laiks, kad vēl pirka visu. Bet no lēmuma pieņemšanas līdz izsolei paiet apmēram četri mēneši. Tajā brīdī jau sākās pretējais process – īpašumu cenas sāka slīdēt uz leju. Tagad pašvaldība ir pasūtījusi jaunu šo objektu vērtējumu,” stāsta M.Tīdens.

Vai pašvaldība īpašumu pārdošanu nav nokavējusi, ja statistika rāda, ka visaugstākais īpašumu pirkšanas un pārdošanas laiks bija 2005. un 2006. gads? Kāpēc, piemēram, ēka Karostā, Ložmetējnieku ielā 6, tiek piedāvāta izsolei tikai tagad, kad tā, visticamāk, ir vēl vairāk nolaista nekā agrāk, un arī pieprasījums tirgū ir krities?

“Tagad mums ir viegli atskatīties un teikt, kā vajadzēja darīt, bet toreiz neviens neprognozēja, ka tirgū iestāsies tāds klusums kā pašlaik. Par Karostas māju – mēs jau vaicājām agrāk viedokli Liepājas Speciālajai ekonomiskajai zonai, pagāja laiks, kamēr saņēmām atbildi. Mēs sekojam līdzi izmaiņām tirgū, taču speciālu tirgus darījumu analīzi neveicam. Mums, galvenais, jābalstās uz likumiem, un pašvaldības īpašuma cena izsolei nedrīkst būt zemāka par sertificēta vērtētāja noteikto,” atbild M.Tīdens.

Uzziņai 

Liepājas Zemesgrāmatu nodaļas statistika

Kopējais darījumu skaits
2005   17880
2006   21368
2007   19926
2008*           9589
*Šeit un citur – 2008.gada astoņos mēnešos

Privatizācija
2005   361
2006   627
2007   603
2008   96

Dzīvokļa reģistrācija zemesgrāmatā
2004   2783
2005   2373
2006   2751
2007   2031
2008   414

Pirkuma līgumi
2003   2339
2004   2851
2005   3202
2006   3481
2007   2854
2008   1350

Ķīlas līgumi
2004   3364
2005   3918
2006   4945
2007   4034
2008   1792

Avots: www.zemesgramata.lv

Liepājas domes izsolēs pārdotie īpašumi (skaits un iegūtie ienākumi latos)
2005            27     344149
2006            13     225414
2007            9       465162
2008            4       9570

Sarmīte Pelcmane,
Nora Driķe,
“Kurzemes Vārds”