Nesaskaņas starp daudzdzīvokļu namu kaimiņiem, tiem
nespējot vienoties jautājumos, kas saistīti ar mājas apsaimniekošanu, nav
nekāds retums. Tad jāmeklē juridiskais skaidrojums, kas īsti ir kopīpašums, kā
tas veidojas un kā pieņem lēmumus šādā veidojumā. To palīdz rast uzņēmuma
“Liepājas namu apsaimniekotājs” Juridiskās daļas vadītājs VIKTORS
ZĪVERTS.

– Kas ir kopīpašums un kā
to apsaimnieko?

– Ir svarīgi saprast, ka “Dzīvokļa īpašuma
likums” dod precīzu atbildi uz šiem jautājumiem. Tā 2. pants nosaka, ka
dzīvokļa īpašums kā lietu kopība sastāv no atsevišķā īpašuma (konkrētajam
cilvēkam piederošā dzīvokļa) un attiecīgas kopīpašuma domājamās daļas.

– Ja par savu dzīvokli kā
īpašumu viss ir saprotams, tad daudziem neskaidrs paliek jautājums par
kopīpašumu – kas tajā ietilpst?

– Kopīpašumā ietilpst dzīvojamās
mājas un tās ārtelpu ārējās norobežojošās konstrukcijas (tai skaitā sienas,
arhitektūras elementi, jumts, koplietošanas telpu logi un durvis, arī
ārdurvis), iekšējās slodzi nesošās konstrukcijas (tai skaitā nesošās sienas un
kolonnas, kā arī atsevišķos īpašumus norobežojošās sienas), starpstāvu
pārsegumi, koplietošanas telpas (tai skaitā bēniņi, kāpņu telpas,
pagrabtelpas), kā arī dzīvojamo māju apkalpojošās inženierkomunikāciju
sistēmas, iekārtas un citi ar dzīvojamās mājas ekspluatāciju saistīti
funkcionāli nedalāmi elementi, kas nepieder pie atsevišķā īpašuma; turklāt
kopīpašumā ietilpst arī dzīvojamās mājas palīgēkas un būves un zemesgabals, uz
kura atrodas attiecīgā dzīvojamā māja, ja tas nepieder citai personai.

– Tātad īpašniekam vai īrniekam
jāpiedalās ne tikai sava dzīvokļa, bet arī kopīpašuma domājamo daļu uzturēšanā
un apsaimniekošanā?

– Jā. Dzīvokļa īpašnieks atbilstoši viņa īpašumā ietilpstošās kopīpašuma
domājamās daļas apmēram sedz izdevumus, kas paredzēti obligāti veicamo
dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbību veikšanai. “Dzīvokļa īpašuma likums”
nosaka, ka pati dzīvokļu īpašnieku kopība pieņem lēmumu par izdevumu apmēru, kā
arī atlīdzību pārvaldniekam par dzīvojamās mājas pārvaldīšanu.

– Kā noris šo un citu dzīvokļu
īpašnieku kopības lēmumu pieņemšana?

– Ir dažādi likumiski iespējamie varianti, un katra
māja var izvēlēties sev ērtāko. Pirmkārt, dzīvokļu īpašnieku kopība lēmumu var pieņemt dzīvokļu īpašnieku kopsapulcē. Lai dzīvokļu
īpašnieku kopsapulce būtu lemttiesīga, tajā jāpiedalās vairāk nekā pusei no
visiem dzīvokļu īpašniekiem. Ja uz kopsapulci neierodas noteiktais dzīvokļu
īpašnieku skaits, kopsapulce uzskatāma par nenotikušu.

Nesasaucot dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, lēmumu
pieņemšana var notikt aptaujas veidā vai citādi, savstarpēji vienojoties. Ja izskatāmais jautājums ir sarežģīts un smags, pārvaldnieks organizē
īpašnieku aptauju, katram īpašniekam sagatavojot iespējamā lēmuma variantus un
dodot 20 dienu termiņu lēmuma pieņemšanai. Ikdienas jautājumus operatīvai
risināšanai un arī gadījumos, kad neizdodas sasaukt lemttiesīgu kopsapulci,
piemērots ir trešais variants – dzīvokļu īpašnieku kopība sagatavo savu
rakstisku lēmumu, kuru īpašnieki saskaņo, paraksta un iesniedz izpildei
pārvaldniekam.

– Kāda ir pārvaldnieka loma
kopības lēmumu pieņemšanā un īstenošanā? Un kā novērtēt, kurš ir profesionāls
pārvaldnieks?

– Pārvaldnieks ir tā juridiskā persona, kurai
jāspēj profesionāli organizēt kopības lēmumu pieņemšanu. No likumdošanas
viedokļa tas ir uzņēmums vai noteikta persona, kurai ir atbilstoša pieredze un
zināšanas māju pārvaldīšanā un kura ir reģistrējusies Latvijas namu
pārvaldnieku reģistrā. Dzīvokļu īpašnieku kopība un pārvaldnieks slēdz
pārvaldīšanas līgumu, kas ir obligāts priekšnoteikums pušu attiecībām un kas
regulē iesaistīto tiesības un pienākumus, kā arī nosaka pārvaldīšanas maksu.
Veiksmīgas kopības un pārvaldnieka sadarbības pamatā ir vairāki nosacījumi,
piemēram, līdzekļu izlietošanas caurspīdīgums, avāriju novēršanas operativitāte
un, protams, darbu kvalitāte.

Profesionāls un uzticams
pārvaldnieks vispirms nozīmē papildu garantijas klientiem. Profesionālam
pārvaldniekam ir likumīgas tiesības nodarboties ar šo biznesu, sekot līdzi un
kontrolēt kopības darbības, kā arī dot padomus un organizēt ēkas tehnisko darbu
risinājumus un citas ar namu pārvaldīšanu saistītās darbības atbilstoši
likumdošanai.

Mana pieredze

Inese Iluse – daudzdzīvokļu mājas Dzintara ielā 95 pārstāve jau
otro gadu:

– Sapratne, ieklausīšanās citu
viedoklī un ieinteresētība lēmumu pieņemšanā, kas varētu uzlabot dzīvi mūsu
mājā, nenāk viegli. Man ir stāstīts, ka savulaik mūsu mājā bijušas lielas
nesaprašanās, neuzticēšanās un līdz ar to kaimiņiem nav bijusi interese
iesaistītes ne sasāpējušo, ne dažādu saimniecisko jautājumu risināšanā. Pamazām
gan esam nonākuši pie tā, ka, izmantojot dažādas lemšanas iespējas, spējam
vienoties par kopīgiem projektiem un veicamajiem darbiem.

Viss sākās, kad valstī mainījās
likumdošana attiecībā uz atkritumu apsaimniekošanu, kas paredzēja maksu par to
iekasēt neatkarīgi no dzīvoklī dzīvojošo cilvēku skaita, rēķinu vienkārši
sadalot uz īpašumiem. Es pati biju neapmierināta ar šādu kārtību, tāpēc uzņēmos
iniciatīvu un gāju pie katra kaimiņa, noskaidroju tā viedokli un tādējādi
vienojāmies, kā turpmāk maksāsim par atkritumu apsaimniekošanu.

Šāda personiska aptauja ir viena
no formām, kā pieņemt lēmumus. Teikšu atklāti – tā ir ļoti laikietilpīga, tāpēc
visbiežāk tomēr aicinām iedzīvotājus uz kopēju sapulci. Uzskatu, ka tā var
novērst “bubināšanu” aiz muguras un ar viedokļiem apmainīties
savstarpēji. Viens no līdz šim visplašāk apspriestajiem ir bijis jautājums par
mājas renovāciju.

Lai lēmumus būtu vieglāk pieņemt,
no mājas ir izvēlētas astoņas kontaktpersonas. Vispirms mazajā sapulcē
vienojamies par apspriežamajiem jautājumiem, izvērtējam un pēc tam ceļam
priekšā kopsapulcē. Pēc kopsapulces nāk klāt vēl jaunas idejas un ierosmes,
ko tālāk iestrādājam dokumentos. Piemēram, tādā veidā esam samazinājuši
gaidāmās renovācijas izmaksas un līdzīgi lēmuši par citiem jautājumiem.

Vajadzības gadījumā esam
izmantojuši arī anketēšanu ar lēmuma variantiem, kas paredz balsojumu par kādu
no tiem. Par aktivitāti un līdzdalību vairs sūdzēties nevaram. Sapulces ir labi
apmeklētas. Tie kaimiņi – īpašnieki, kas mājā nedzīvo vai kādu citu iemeslu dēļ
nevar uz sapulcēm ierasties, – ir izsnieguši pilnvaru tām personām, kuras ir
tiesīgas piedalīties kopējo lēmumu pieņemšanā.

Neslēpšu – mums, mājas
kontaktpersonām, šis darbs, ko, vēlos uzsvērt, darām pilnīgi brīvprātīgi, prasa
daudz personiskā laika, spēka un diemžēl arī nervu. Taču, izvērtējot ieguvumus
mājas sakārtošanā un apsaimniekošanā, es ar visu atbildību varu teikt, ka
uzņemtos to atkal. Es to daru vispirms sevis pašas kā mājas iedzīvotājas un arī
mūsu kopīgās mājas labā. Turklāt man ir gandarījums, ka šo gadu laikā kaimiņi
ir saliedējušies un apzinājušies līdzdalības nozīmi. Piemēram, mazākus darbus,
kuriem nav nepieciešamas specifiskas zināšanas, varam paveikt saviem spēkiem,
ja zinām, ka tā var ietaupīt naudu. Tā tas pašlaik notiek ar stāvvadu nomaiņu.
Galveno darbu, protams, paveic meistari, bet nišas sienās atvērām paši un cits
citam palīdzot. Pakāpeniski esam iepazinuši arī cits citu, pazīstam katru pēc
vārda, esam gatavi izpalīdzēt. Tomēr jārēķinās, ka visiem labs nebūsi nekad –
vienmēr būs kāds neapmierinātais, kāds pukstētājs, kāds aizdomīgais, vai tikai
mēs, mājas kontaktpersonas, no šī darba gadījumā negūstam kādu personisku
labumu. Gribu uzsvērt, ka visi mājas iedzīvotāji vienādi var gūt personisku
labumu, ja māja tiek sakārtota. Sapulcēs – un arī vienkārši satiekoties ar
kaimiņiem – vienmēr saku: ja jūs kaut kas neapmierina, ja jūs kaut ko
nesaprotiet vai ja jums ir kādas idejas, nesēdiet mājās un nedusmojieties, bet
iesaistiet kaimiņus, runājiet, lai jautājumus risinātu!

SIA “Liepājas namu apsaimniekotājs”
un mājas Dzintara ielā 95 pārstāvju
aktīvas sadarbības rezultāti

2014. gadā:

notikušas dzīvokļu īpašnieku piecas
aptaujas un četras kopsapulces. Tajās skatīti jautājumi par mājas kopējo parādu
un risinājumiem tā mazināšanai, par atkritumu konteinera novietni, kā arī par
atkritumu izvešanas izmaksu sadales kārtību, par iekšpagalma sakārtošanas projektu,
par koku sakopšanu, par inženiertehnisko komunikāciju stāvokli un to maiņu,
vairākkārt apspriests mājas siltināšanas projekts un tā izmaksas, kā arī
pārrunāti dažādi iedzīvotājiem un nama uzturēšanai būtiski jautājumi;

mājas negatīvā bilance samazināta
no 7869,78 eiro uz 4157,83 eiro;

iedzīvotāju parādi par
komunālajiem pakalpojumiem un apsaimniekošanu ir samazināti no 9976,82 eiro uz
7261,20 eiro;

noslēgts mājas pārvaldīšanas
līgums, kas ietver individuāli izstrādātu apsaimniekošanas pakalpojumu
komplektu, tādējādi samazinot apsaimniekošanas izdevumus.

2015. gadā:

notikušas trīs kopsapulces un
viena aptauja. Tajās pieņemti lēmumi par mājai aktuāliem remontdarbiem, to
norisi un izmaksām. Tādējādi pašlaik mājā tiek mainītas ūdens piegādes un
kanalizācijas iekšējās sistēmas.